SEGURO DE INCENDIO EN EDIFICIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL (*)

El Seguro en Acción 17 Julio, 2014 2

ongresoI. Introducción.

En el mes de agosto de 2013, al producirse la explosión de público conocimiento en la ciudad de Rosario, la cual se originó a consecuencia de una fuga masiva de gas provocando la muerte de 22 personas y la destrucción total de las 3 torres del consorcio en propiedad horizontal, más cuantiosos daños y lesiones a terceros, generó una imperiosa necesidad de reconsiderar las normas aplicables a la obligatoriedad de contar con un seguro de incendio en los edificios de propiedad horizontal.

La Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 dispone la obligación de los consorcios de contar con un seguro de incendio sobre el edificio, aunque nada menciona respecto a las sumas que deben asegurarse, las proporciones sobre el total edificado, como tampoco las condiciones de asegurabilidad sobre cada inmueble.

Ello queda al total arbitrio de los consorcistas y/o administradores de edificios, los cuales, por simples cuestiones económicas, podrían llegar a contratar seguros que, eventualmente, resultarían insuficientes en caso que se produjera un siniestro amparado por la póliza.

II. Póliza de seguro de incendio. Condiciones generales de cobertura de Incendio en Consorcios.

Consideramos relevante repasar, en primer lugar por ser aplicables a este tipo de riesgo, los conceptos de Regla Proporcional (o Prorrata), Infraseguro, Valor Actual / Real y condiciones generales de cobertura en Seguros de Incendio en Consorcio.

II.1. Regla Proporcional.

El segundo párrafo del Art. Nº 65 de la Ley de Seguros Nº 17.418 dice: “Si el valor asegurado es inferior al valor asegurable, el asegurador sólo indemnizará el daño en la proporción que resulte de ambos valores, salvo pacto en contrario.”

Ello implica que el titular del interés asegurable, en este caso el consorcio, deberá asegurar el edificio a su valor total real al momento de inicio de cobertura, y en su caso deberá ir actualizando la suma asegurada convenida en caso de que dichos valores sufran algún tipo de modificación mientras la póliza tenga vigencia.

Es decir, el edificio debe estar amparado a su valor total real debido a que en caso de que esté cubierto por debajo del mismo, la aseguradora responderá en la proporción existente entre él y la suma asegurada.1

II.2. Valor Actual / Real.

La regla general en los seguros de incendio está dada por la siguiente base para determinar la indemnización: Costo de construcción / reparación / reposición a nuevo con deducción de la depreciación correspondiente por uso, estado y antigüedad.

Para establecer la depreciación del edificio se acude, generalmente, a principios de la arquitectura, utilizándose comúnmente la denominada Tabla de Ross Heidecke, la cual, de acuerdo a una curva ascendente-descendente entre los ejes antigüedad y estado de conservación determinará, mediante la aplicación de una fórmula, la depreciación aplicable al inmueble, variando del 0 % al 100 %. Sin embargo, en la liquidación del siniestro, se deberá analizar el caso concreto para no determinar una depreciación tal que produzca un menoscabo o perjuicio económico al asegurado, por aplicación taxativa de dicha tabla.

II.3. Partes comunes y exclusivas.

La suma asegurada para el riesgo de Incendio se aplica, en primer término, a las partes comunes del edificio y en caso de que exista exceso, luego de aplicada la regla proporcional (remitimos a lo expuesto sobre el tema), ésta se aplicará a las partes de propiedad exclusiva en base a sus proporciones según el Reglamento de Copropiedad.

Para entender el concepto de partes comunes nos debemos remitir, principalmente al Art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512, en la cual se dará la definición pertinente y se hará una enumeración que tiene carácter meramente enunciativa por lo cual deberemos, además, acudir al Reglamento de Copropiedad y a los planos del edificio, para tener una idea acabada de la proporción que corresponde a las partes comunes.

En la mayoría de los casos, salvo excepciones, la proporción correspondiente a partes comunes asciende, aproximadamente, al 70% del valor real total de la unidad completa. Cabe aclarar también, que es muy frecuente que se confunda el concepto de partes comunes, con el concepto de áreas comunes o espacios comunes, los cuales indican universos diferentes.

II.4. Otras formas de contratación posibles en el seguro de incendio.

Existe la posibilidad de contratar a Primer Riesgo Absoluto, forma de aplicación que no tendrá en cuenta la relación o proporción existente entre suma asegurada y valor asegurable, estableciéndose como solo límite indemnizatorio la suma asegurada contratada.

Existe, además, la posibilidad de contratar el seguro a Valor Tasado. Ello significa que, al momento de perfeccionarse el contrato, el titular del interés asegurable y la aseguradora acordarán la suma asegurada de acuerdo a estudios de mercado, que determinen inicialmente el mismo con lo cual, al momento del siniestro, se abonará, sin más trámite, hasta el monto real del daño. El ejemplo por excelencia de ello es la suma asegurada contratada en el seguro automotor, que aunque no constituye parte de este trabajo, es perfectamente aplicable para este caso.

Existen, finalmente, otras opciones muy poco utilizadas y que no resultan relevantes para el presente trabajo.

II.5. Infraseguro en la cobertura incendio.

Con los conceptos mencionados desarrollados, estamos en condiciones de afirmar que, de acuerdo a la experiencia obtenidas en la ciudad de Rosario con motivo de la explosión del 6 de agosto de 2013, las sumas aseguradas contratadas para el riesgo de incendio edificio resultan ser insuficientes para amparar el inmueble completo, tomando a partes comunes y propias siendo, también en la mayoría de los casos, insuficientes para aplicar incluso a las partes comunes del edificio, quedando una importante proporción del perjuicio a cargo exclusivo del consorcio que, generalmente, no posee un fondo de garantía o fondo común que permita paliar la situación generada por la falta de cobertura en el seguro de incendio obligatorio.

Es decir, que han salido a la luz numerosos casos de infraseguro existente en las coberturas de Incendio Edificio en los consorcios, que exige una revisión del tema.

III. Obligatoriedad de aseguramiento de la totalidad del edificio contra incendio.

III.1. Fundamentos.

El art. 11 de la ley 13512 expresa que el Administrador está obligado a asegurar el edificio contra incendio2, norma que no ha sido reglamentada por el decreto Nº 18734/49.

Se ha entendido en general y las pólizas así lo reflejan, que la obligatoriedad de aseguramiento se refiere sólo a las partes comunes.

En rigor, no es lo que dice textualmente la ley, ya que la misma expresa claramente que el representante de los propietarios está obligado a asegurar el edificio contra incendio.

La ley al respecto no distingue entre bienes comunes y exclusivos, dice que se debe asegurar el edificio.3 Por otra parte, lo común y lo exclusivo están inescindiblemente unidos conceptual y materialmente.

La primera interpretación que debe hacerse de la ley es la literal 4. En consecuencia, si el administrador está obligado a asegurar el edificio, sin ninguna aclaración, debe entenderse comprendidas tanto las partes comunes como las exclusivas. Asimismo, debe considerarse que ambas partes son necesarias para que los copropietarios puedan habitar y utilizar la propiedad y darle el uso al que está destinada. Es obvio que si el edificio se destruye por un incendio no podrá reconstruirse, manteniendo el funcionamiento anterior al siniestro, si no se posee el dinero para hacerlo en su totalidad. Si el administrador contrata un seguro de incendio de partes comunes -según lo adelantamos-, la indemnización representará aproximadamente el 70 % del valor del edificio y dicha suma no alcanzará para reconstruirlo integralmente.

El sistema de propiedad horizontal, complementa el derecho de propiedad exclusiva de los copropietarios sobre su unidad con el régimen de condominio sobre las partes comunes. Empero, se trata de un régimen que es inescindible -fundamentalmente- desde lo material, ya que no puede funcionar en forma adecuada si ambos regímenes no están complementados.

La importancia de la propiedad exclusiva radica sobre todo en que ella constituye el elemento principal, respecto del cual lo común de la propiedad horizontal se considera accesorio. La otra característica de trascendencia, es que lo accesorio, en este caso, es inseparable de lo principal, por lo cual parece poco valioso asegurar lo accesorio y no lo principal.

Se debe pensar que cuando se produce un siniestro de esa naturaleza, los copropietarios afectados se encontrarán en un estado de gran desprotección y vulnerabilidad, no sólo habrán perdido su vivienda sino que además, pueden haber sufrido la pérdida de un familiar directo, lesiones personales propias o de sus seres queridos, sus muebles, enseres, recuerdos, ahorros, entre otros.

Es aconsejable no generar en los copropietarios (víctimas) otros pesares innecesarios que pueden resolverse fácilmente con las modificaciones que consideramos adecuadas. Se puede actuar de dos maneras, imponiendo la obligación de contratación del seguro contra el riesgo de incendio por la totalidad del edificio al administrador o a cada uno de los consorcistas, concediéndole al administrador el control de dicha obligación y la facultad subsidiaria de contratarlo con cargo a cada uno de los copropietarios percibiendo el reintegro de dichas sumas en las expensas comunes. Esta modalidad es la que rige en la República de Chile, dejando un margen para que en el Reglamento de Copropiedad se pacte otra modalidad. 5

Entendemos que se adecua más a nuestra idiosincrasia que exista la obligatoriedad de contratación por parte del representante de los copropietarios.

En el sistema imperante, queda al arbitrio del copropietario contratar un seguro sobre las partes exclusivas. Vamos a suponer -por ser optimistas-, que la mitad de los consorcistas de un edificio hayan tomado un seguro de incendio, y que el administrador contrató -por las partes comunes- una póliza con una suma asegurada real. Aún en este caso, ante un siniestro, no existe la posibilidad de volver las cosas a su estado anterior con el perjuicio que ello implica para el consorcio.

La desidia o negligencia de algunos propietarios, perjudicará a los otros que han sido diligentes y que por las razones que fueran querían continuar habitando ese lugar.

La solución que proponemos, además de legal es más práctica y económica. Aún si se entendiera que el administrador del edificio debe contratar un seguro sólo sobre las partes comunes, es más simple y menos oneroso que en la misma póliza se realice la contratación sobre las partes comunes y las exclusivas, en definitiva, sobre todo el edificio como lo ordena la ley (art. 11 ley 13512).

Esa forma de actuación, no solo simplificará la contratación sino que además abaratará el costo del seguro, porque entendemos que las aseguradoras podrán reducir proporcionalmente el importe de la prima por un mayor volumen de masa asegurada y además, bajará los costos de administración e intermediación al contratarse una sola póliza de mayor monto.

III.2. Responsabilidad del Administrador de consorcio por falta o insuficiencia de contratación.

La obligatoriedad de contratación del seguro contra incendio por la totalidad del valor del edificio, nos lleva a analizar su responsabilidad en el caso de incumplimiento.

Puede incurrir en responsabilidad, ya sea por falta de contratación del seguro como por insuficiencia del mismo, entendiendo esto como el aseguramiento sólo de las partes comunes.

La ley 13.512, en su art. 11º, le impone la obligación de la contratación de un seguro de incendio, haciéndolo personalmente responsable por su incumplimiento.

Al imponer la obligación de la contratación al Administrador, excluye totalmente de la decisión (monto asegurado, monto de la prima, condiciones de pago de la prima, aseguradora) a los miembros del consorcio, a la Asamblea consorcial, y/o al consejo de propietarios. Obviamente el pago de la misma corresponde al consorcio.

A falta de normas específicas que la regulen, ha de acudirse a las disposiciones generales que rigen la responsabilidad civil y en especial las del representante de las personas jurídicas y el mandato en el Código Civil.

Las normas del mandato, están previstas en los artículo 1869 6 y siguientes del Código Civil y sus obligaciones son genéricamente las previstas en los artículo 1904 7 y siguientes. Es así que en tanto su carácter profesional debe poner mayor empeño que el normal en el cuidado de los bienes e intereses de su mandante, por lo tanto también deberá contratar seguro que cubra otros riesgos, que si bien no son obligatorios hacen al cumplimiento de su función tales como responsabilidad civil en general, responsabilidad por ascensores, cristales, entre otros. Muchos de estos riesgos, pueden estar incluidos en el Seguro Integral de Consorcios, que por una diferencia no significativa resulta conveniente sean incluidos.

Asimismo también puede asegurar otros riesgos que determine la asamblea y/ o exija la legislación vigente pero la única obligación legal –a su respecto- surge para el seguro de incendio.

Resulta entonces que el incumplimiento de esta obligación legal genera la responsabilidad del Administrador, siendo aplicables la normativa del ordenamiento civil al respecto.

De la actuación del administrador surge una diversidad de relaciones jurídicas, cuyo incumplimiento puede traer aparejada su propia responsabilidad personal, la del conjunto de copropietarios (en caso de negarse personalidad al Consorcio), o la del Consorcio de copropietarios (si se le reconoce a éste personalidad jurídica). El administrador puede ser responsabilizado, cuando actúa como órgano de la persona jurídica o en cumplimiento del mandato recibido, si lo hace en forma negligente según los requerimientos de las circunstancias de personas y de cosas.8

Nos ocuparemos de la responsabilidad personal del administrador.

La misma es contractual ante el Consorcio que lo ha designado en Asamblea y debe responder ante él y no ante los copropietarios individualmente.

Siendo en principio una obligación contractual, resulta aplicable el art. 5129 CC y 119810 CC. Siendo la obligación de contratación de un seguro una obligación de hacer, rige para el caso el art. 625 CC, es decir que debe hacerlo del modo en que debe ejecutarse y en el tiempo propio.

El deber de responder sólo aparecerá cuando se haya producido algún daño, no obstante que la inejecución o ejecución tardía que no dé lugar a perjuicios pueda originar causales de remoción. Por ejemplo, si no se produce el siniestro, la demora en cubrir con seguro no dará espacio a una acción de daños y perjuicios, mas indudablemente constituye un incumplimiento que permite quitar la confianza al representante.11

La mera inejecución de sus obligaciones legales trae aparejada responsabilidad, salvo ruptura del nexo de causalidad. Cuando el desempeño de la administración lo es por profesionales en tal área, el deber de diligencia, previsión y atención se acentúa, ya que cuando mayor sea el deber obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos. (Art. 90212 CC y sig.)

Producido el siniestro, si no está contratado el seguro, o no tiene la cobertura por algún motivo, o no es el adecuado, en primer lugar no podrá alegar ignorar las leyes y por lo tanto impedir los efectos jurídicos de su omisión (art. 923 13 CC), resultando aplicable las normas de los art 519 a 522 CC.14 Asimismo si el hecho deriva en un acto ilícito (art. 110715CC), resulta aplicable la normativa de los art. 107816, 108117,108318, 1094,19 110920.

Entendemos, entonces, que el Administrador del Consorcio debe contratar una póliza de seguro contra incendio por la totalidad de valor del inmueble, por lo tanto su incumplimiento genera responsabilidades civiles y penales.

En tanto no se produzca el siniestro su incumplimiento, como ya lo expresáramos pude ser causal de remoción, pero producido el mismo genera las obligaciones que señalamos.

El problema que se presenta para los consorcistas, es el de la solvencia patrimonial del mismo para hacer frente a los daños y perjuicios que pudieran irrogarse.

Algunas normativas locales han creado un Registro de Administradores de Consorcio y le requieren algunas exigencias que hacen a su solvencia moral y patrimonial. Cabe destacar que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), está acabadamente reglamentada la exigencia de que posea un Seguro de Responsabilidad Civil, lo que trataremos en el punto siguiente, que posibilitaría que no sea ilusorio el cobro de la indemnización en caso de incumplimiento del Administrador.

III.3. Seguro de responsabilidad civil del Administrador.

Referiremos someramente cómo funciona el sistema en la CABA, lo que podría servir de modelo a seguir por las administraciones locales.

La ley N°941/02 21 y sus modificatorias 22 que regulan la actividad de los Administradores de Consocio y crea el Registro Público de Administradores de CABA dice en su art. 12: “Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada:….inc. e) Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros. Se exceptúa de las obligaciones impuestas en este artículo a los/as administradores/as voluntarios/as gratuitos/as.”

El procedimiento instaurado por la ley y reglado por la Disposición 777/13 funcionaría de la siguiente manera: El administrador de PH deberá anualmente someter a consideración de la asamblea consorcial su declaración jurada patrimonial y cuando el patrimonio neto del Administrador declarado y acreditado, sea inferior a la tercera parte de la sumatoria de las expensas de los Consorcios bajo su administración devengadas durante los últimos doce meses, deberá garantizar, mediante la constancia de la constitución de un seguro de responsabilidad profesional a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, emitido por una compañía de seguros legalmente habilitada, el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación contractual que los vincula. La suma asegurada de dichas garantías, para cada consorcio, no podrá ser inferior al 33% de la sumatoria de las expensas del mismo devengada durante los últimos 12 meses.23

En cumplimiento de estas regulaciones, el Registro de Administradores de Consorcios (CABA) tiene un instructivo para dar cumplimiento al “Registro de Copias de Pólizas de Seguros de Consorcios” 24 que establece que los administradores deberán remitir al mismo una copia expedida por la Aseguradora25 de las pólizas que contraten en un plazo no mayor de 15 días.

Conforme lo expuesto en la CABA ante el incumplimiento o cumplimiento parcial de la obligación de contratar un seguro de incendio por parte del administrador, que interpretamos debe ser por la totalidad del valor del inmueble, al estar acreditada la solvencia del administrador ó asegurado este riesgo, los consorcistas, de producirse el siniestro y no alcanzar la cobertura, podrán ver resarcidos sus daños.

En Rosario, por Ordenanza Nº 9.008 de fecha 06-12-12 se crea el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, con entrada en vigencia en el plazo de 180 días desde su publicación, funcionará en el ámbito de la Oficina Municipal del Consumidor, quien llevará un legajo por cada inscripto con toda la documentación exigida en la presente. El mismo si bien hace referencia en sus considerandos a la normativa de la CABA, no exige la acreditación de solvencia ni la contratación de un seguro a los Administradores.

Por lo tanto en nuestra ciudad, la falta de cumplimiento de la obligación de contratar el seguro, en la actualidad, no cuenta con la garantía de la obligatoriedad para el Administrador de contratar un seguro que cubra su responsabilidad.

 

III.4. Responsabilidad del Productor Asesor de Seguros (PAS).

 

También puede incurrir en responsabilidad por incumplimiento de su obligación de ofrecer una cobertura adecuada al riesgo que se pretende cubrir, que entendemos que debe ser por el valor total de edificio.

Sin pretender abordar en profundidad el tema de la responsabilidad del mismo, diremos que el PAS tiene tres tipos de responsabilidades: administrativa, civil y penal.

Su actividad se encuentra regulada por la Ley 17.418, Ley 20091 y Ley 22.400. Su función es intermediar promoviendo la concertación de contratos de seguros, brindando asesoramiento a asegurados y asegurables. Su tarea no se limita exclusivamente a una etapa contractual, sino que su actuación abarca tanto en la etapa precontractual, contractual y post contractual.

Conforme el art. 12 ley 22.400 deberá actuar con diligencia y buena fe.

En lo que respecta a las sanciones administrativas (Art. 13 a 15 Ley 22.400 y art. 59 Ley 20091), el PAS se encuentra sometido a un régimen disciplinario cuyo poder de policía ejerce la SSN, conforme lo establecido por la normativa vigente.

Pueden ser pasibles también de una responsabilidad penal, que surge de la propia Ley 20.091 tanto del juego armónico de los artículos 59 y 63 como también de sanciones que establece el Código Penal, que surjan de los delitos tipificados.

El PAS puede ser pasible de responsabilidad civil, que, a diferencia de las sanciones administrativas y penales, no se encuentra comprendida en las leyes que rigen la materia aseguradora, pero que surge del tradicional principio de no dañar, respecto de los daños que pudiera ocasionar su conducta, aplicándosele las normas del Código Civil.

Dentro de este tipo de responsabilidad -entendemos- se encontraría la omisión de asesorar adecuadamente al consorcio sobre la cobertura a contratar, en el caso para el seguro de incendio por la totalidad del valor del edificio.

Se trata de una responsabilidad profesional. En tal ejercicio puede producir daños ya sea por culpa, prevista en el art. 512 CC, es decir, a la omisión de aquellas diligencias que exige la naturaleza de la obligación y que corresponden a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar, siendo aplicable los art. 520, 521 y 522 CC.

Resulta importante tener en cuenta lo dispuesto por el Código Civil en su art. 902, plenamente aplicable a la actividad de los PAS. Es decir, la responsabilidad de los mismos se encuentra agravada por su especial versación en la materia.

Nuestra jurisprudencia, ha sostenido que los PAS responden por culpa en la esfera de los artículos 512 y 1109 del Código Civil, variando su apreciación en función de la gravedad del daño y de la posibilidad que hubiera tenido de evitarlo.26

Para que el PAS sea pasible de responsabilidad civil, y en consecuencia deba hacerse cargo económicamente de ciertos daños, tienen que cumplirse los requisitos de la responsabilidad civil.27

El artículo 10 de la Ley 22.400 establece específicamente las funciones y deberes de los Productores de Seguros, enunciándose taxativamente entre otras funciones (inc. c) la de asesorar al asegurado a los fines de la más adecuada cobertura.

Incumple su función al ofrecer coberturas insuficientes para el riesgo que se pretende cubrir sin realizar un correcto asesoramiento. En consecuencia, es obligación del PAS, obrar con la debida diligencia al asesorar y celebrar los contratos de seguros, y la omisión en esta obligación puede generar daños susceptibles de reparación civil.

Entendemos entonces que los daños que puedan surgir como consecuencia de la falta de asesoramiento correcto en cuanto a la cobertura del riesgo de incendio –por la totalidad del edificio- ,el PAS incurriría en responsabilidad civil.

Asimismo en este caso, producido el daño si el mismo deriva en un acto ilícito,también resultan aplicables los art. 1078, 1081.1083, 1094 y 1109.

Existen en el mercado asegurador pólizas que cubren los riesgos de responsabilidad civil del productor por incumplimiento de sus funciones, lo que en caso que el mismo la tuviese contratada, se constituiría en una garantía más para el consorcio.

IV. Propuesta a los fines de optimizar la contratación del seguro.

Vimos que conforme se encuentra regulado en la actualidad, existe la obligatoriedad de asegurar la totalidad del edificio contra incendio y el aseguramiento de sólo las partes comunes surge de una práctica inadecuada. Que asimismo la falta de aseguramiento de la totalidad genera responsabilidad tanto en el administrador del consorcio como en el PAS. La realidad nos dice que no todos estos profesionales cuentan con seguro que cubra su responsabilidad civil en caso de incumplimiento de sus obligaciones, lo que genera la posibilidad de hacer ilusorio el resarcimiento de los eventuales daños de los consorcistas, salvo que existan reglamentaciones locales como es el caso de CABA que lo exigen.

Que a los fines de un adecuado aseguramiento, consideramos que es importante modificar la normativa legal aplicable a los seguros obligatorios de incendio en los edificios de propiedad horizontal, a nivel nacional.

En tal sentido proponemos que se reglamente el art. 11 de la ley 13.512, -que no se encuentra actualmente reglamentado-, obligando a las aseguradoras del ramo a asegurar contra incendio tanto las partes comunes como las exclusivas de los edificios de propiedad horizontal, previo dictamen que justifique acabadamente la suma a asegurar, delegando tal facultad regulatoria a la SSN.

Que dentro de la obligatoriedad de contratación en todos los casos contemple la cláusula de reconstrucción a nuevo para evitar, de esa manera, percibir una indemnización a valor actual / real que, lejos estará, de permitir reconstruir el inmueble afectado por un siniestro amparado.

V. Conclusiones:

1. La modalidad contractual actual del seguro de incendio, que entiende como obligación del Administrador de Consorcios de asegurar sólo las partes comunes, resulta violatoria de la ley, inadecuada y sobre todo insuficiente.

2. Que conforme la ley 13.512, el Administrador está obligado a contratar un seguro de incendio sobre el edificio, no haciendo distinciones, por lo que debe entenderse tanto por las partes comunes como las exclusivas.

3. Que siendo las partes comunes aproximadamente un 70 % del valor del edificio, agregar las partes propias no generará una erogación muy superior.

4. Que dicha forma de contratación no sólo simplificará la misma, sino que además abaratará el costo del seguro, ya que las aseguradoras podrán reducir proporcionalmente el importe de la prima por un mayor volumen de masa asegurada y además, bajará los costos de administración e intermediación al contratarse una sola póliza de mayor monto.

5. Que el incumplimiento de su obligación genera responsabilidad en el Administrador.

6. Que el asesoramiento inadecuado por parte del PAS en cuanto a la cobertura sólo de las partes comunes y no por la totalidad del edificio, también genera su responsabilidad.

7. Que no todos estos profesionales cuentan con seguro que cubra su responsabilidad civil en caso de incumplimiento.

8. Que al no existir una obligación de aseguramiento, salvo casos locales excepcionales (CABA), puede hacer ilusorio el resarcimiento de los daños que puedan irrogar.

9. Que la reglamentación del Art. 11 de la ley 13.512 obligue a las aseguradoras del ramo a asegurar contra incendio tanto las partes comunes como las exclusivas de los edificios de propiedad horizontal, previo dictamen que justifique acabadamente la suma a asegurar, delegando tal facultad reglamentaria a la SSN.

10. Que la obligatoriedad de contratación sea instrumentada con la cláusula de reconstrucción a nuevo para percibir una indemnización a valor actual / real que permita reconstruir el inmueble afectado por un siniestro.

 

Dres. Roberto L. Adelfi, Fernando S. Regazzoni y Susana B. Kraiselburd

Miembros del Instituto de Derecho del Seguro del Colegio de Abogados de Rosario

(*): Ponencia presentada en la Comisión 1 del

XV CONGRESO NACIONAL DE DERECHO DE SEGUROS

Congreso de Seguro Córdoba 2014

Villa Carlos Paz, Córdoba, días 28, 29 y 30 de mayo de 2014.

1 Por ejemplo, si un edificio se encuentra asegurado en $ 10.000.000 y su valor total real es de $ 20.000.000, se encontrará asegurado en un 50%. Esa será la proporción que se aplicará en caso de que se produzca un siniestro con un daño de $ 500.000.- (daño parcial). Es decir, la Aseguradora indemnizará $ 250.000 (50% de los daños). Con el mismo criterio y de manera más sencilla, en un caso extremo en el cual se produzca la destrucción total del inmueble, la aseguradora abonará el límite de la suma asegurada de $ 10.000.000 cuando el valor real del mismo (en el ejemplo citado) ascendería a $ 20.000.000, es decir, un 50% del perjuicio.

2Cubre: Daños materiales ocasionados por incendio, rayo, explosión y los provocados por huelga y/o tumulto popular, vandalismo, daños por humo, choque de vehículos aéreos y terrestres y/o su carga transportada. También ampara los daños provocados por fuego y/o explosión en las inmediaciones, por los medios de extinción y las medidas tomadas para evitar su propagación. En los seguros contratados por el Consorcio la suma asegurada se aplica, en primer término, a la cobertura de las partes comunes, y la diferencia, en caso de existir, a las partes “exclusivas” de cada consorcista Modalidad de cobertura: es un seguro ‘a prorrata’. Para percibir el 100% de las indemnizaciones el valor asegurado debe coincidir con el valor real del edificio.

3 Edificio: Bienes adheridos al suelo en forma permanente sin exclusión de parte alguna. Las instalaciones unidas a ellos con carácter permanente se considerarán como “edificios o construcciones” en la medida que resulten un complemento de los mismos y sean de propiedad del dueño del edificio o construcción. Condiciones generales para el seguro de Incendio.

4Edificio s. m. Construcción fabricada con materiales resistentes que se destina a vivienda y a otros usos Diccionario Manual de la Lengua Española Vox. © 2007 Larousse Editorial, S.L.

5 La Ley 19.537 (promulgada el 05/12/1997 – publicada el 16/12/1997) de Copropiedad Inmobiliaria de la República de Chile en su artículo 36 (modificado D.O. 07/03/1998) establece, que salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada propietario deberá contratar este seguro, y en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo de aquél, formulándose el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes.

6Art. 1.869. El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico, o una serie de actos de esta naturaleza.

7 Art. 1.904. El mandatario queda obligado por la aceptación a cumplir el mandato, y responder de los daños y perjuicios que se ocasionaren al mandante por la inejecución total o parcial del mandato

8HIGHTON de NOLASCO, Elena Inés. El administrador en la Propiedad Horizontal, sobre la base del Cap. X “DerechosReales”, Vol. 4, Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2000. Artículo publicado on line, www.administracion.milnueve84.com.ar

9Art. 512. La culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.

10Art. 1.198. Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión.

11HIGHTON de NOLASCO, Elena Inés. Ob cit.

12 Art. 902. Cuando mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos

13Art. 923. La ignorancia de las leyes, o el error de derecho en ningún caso impedirá los efectos legales de los actos lícitos ni excusará la responsabilidad por los actos ilícitos.

14 Art. 519. Se llaman daños e intereses el valor de la pérdida que haya sufrido, y el de la utilidad que haya dejado de percibir el acreedor de la obligación, por la inejecución de ésta a debido tiempo.

Art. 520. En el resarcimiento de los daños e intereses sólo se comprenderán los que fueren consecuencia inmediata y necesaria de la falta de cumplimiento de la obligación.

Art. 521. Si la inejecución de la obligación fuese maliciosa los daños e intereses comprenderán también las consecuencias mediatas.

En este caso, no será aplicable el tope porcentual previsto en el último párrafo del artículo 505.

Art. 522. En los casos de indemnización por responsabilidad contractual el juez podrá condenar al responsable a la reparación del agravio moral que hubiere causado, de acuerdo con la índole del hecho generador de la responsabilidad y circunstancias del caso.

15Art. 1.107. Los hechos o las omisiones en el cumplimiento de las obligaciones convencionales, no están comprendidos en los artículos de este título, si no degeneran en delitos del derecho criminal.

16Art. 1.078. La obligación de resarcir el daño causado por los actos ilícitos comprende, además de la indemnización de pérdidas e intereses, la reparación del agravio moral ocasionado a la víctima.

La acción por indemnización del daño moral sólo competerá al damnificado directo; si del hecho hubiere resultado la muerte de la víctima, únicamente tendrán acción los herederos forzosos.

17Art. 1.081. La obligación de reparar el daño causado por un delito pesa solidariamente sobre todos los que han participado en él como autores, consejeros o cómplices, aunque se trate de un hecho que no sea penado por el derecho criminal.

18Art. 1.083. El resarcimiento de daños consistirá en la reposición de las cosas a su estado anterior, excepto si fuera imposible, en cuyo caso la indemnización se fijará en dinero. También podrá el damnificado optar por la indemnización en dinero.

19Art. 1.094. Si el delito fuere de daño por destrucción de la cosa ajena, la indemnización consistirá en el pago de la cosa destruida; si la destrucción de la cosa fuere parcial, la indemnización consistirá en el pago de la diferencia de su valor actual y el valor primitivo.

20 Art. 1.109. Todo el que ejecuta un hecho, que por su culpa o negligencia ocasiona un daño a otro, está obligado a la reparación del perjuicio. Esta obligación es regida por las mismas disposiciones relativas a los delitos del derecho civil.

Cuando por efecto de la solidaridad derivada del hecho uno de los coautores hubiere indemnizado una parte mayor que la que le corresponde, podrá ejercer la acción de reintegro.

21 Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires BOCABA Nº 1601, 03/01/2003. Sanción 03/12/2002. Promulgación 27/12/2002.

22 Ley N° 3254 Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 04/12/2009, BOCABA Nº 3315. Sanción 05/11/2009. Promulgación 27/11/2009 y Ley 3291, Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 08/01/2010, BOCABA Nº 3336. Sanción 26/11/2009. Promulgación 30/12/2009.

23 Ibidem.

24 Establece el mismo que Las obligaciones exigidas se toman conforme a lo establecido por la Ley 941 y las siguientes disposiciones: Nº 6013-DGDyPC-2009; Nº 230-DGDyPC-2010; Nº 1423-DGDyPC-2010

25 En cumplimiento de lo dispuesto, las aseguradoras entregan al Administrador una copia más de la póliza.

26 “Si bien la ley 22.400 establece las sanciones aplicables al productor-asesor, las responsabilidades de este no se agotan en el contenido de esa ley, porque la misma sólo es comprensiva del aspecto estrictamente profesional de ese auxiliar; el cual, como todo ciudadano, es responsable civilmente por su actuar culposo, negligente o doloso frente al asegurado, en cuyo caso deberá afrontar las consecuencias previstas en el sistema de responsabilidad del Código Civil, básicamente en sus artículos 512, 902, 1109, y 1198.” CNCom, Sala B, mayo 7-1993, ED, 156-524.

27 En primer lugar debe haber un incumplimiento de una obligación que él necesariamente tiene que cumplir. Tiene además que existir un factor de atribución de responsabilidad, es decir, un accionar doloso o culposo de su parte. Asimismo, debe haberse configurado un daño causado por ese incumplimiento, puesto que un incumplimiento que no genera daño es insusceptible de reparación, y finalmente una relación de causalidad adecuada y conveniente.

 

2 Comentarios »

  1. Ezequiel Oviedo 31 Mayo, 2020 at 7:09 - Reply

    Buen día, consulta…
    ¿Cuantos bomberos en necesario que tenga un edificio de 31 pisos en CABA? Muchas gracias.
    Saludos cordiales.

    • El seguro en acción 16 Junio, 2020 at 13:39 - Reply

      hola, que tal? si lo desea podemos ponerlo en contacto con un productor para que lo asesore. Gracias

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