CÓMO ASEGURAR UN CONSORCIO DE PROPIETARIOS

El Seguro en Acción 25 Octubre, 2012 1

Especial para El Seguro en acción

Introducción

La idea de presentar este trabajo tiene como finalidad que sea de interés para las entidades aseguradoras y los productores asesores, en virtud que de en muchas ocasiones ante siniestros de incendio en consorcios de propietarios, hemos encontrado por parte de los asegurados, problemas de interpretación sobre los alcances de la cobertura de la póliza en cuestión.

Es conveniente que al momento de pactarse la póliza de un consorcio de propietarios, los asegurados y sus intermediarios tengan conocimiento puntual sobre qué es lo que se asegura, para evitar “a posteriori” interpretaciones equívocas que llevan a deteriorar la imagen del seguro.

Para ello aportaremos fundamentos técnicos de diferenciación entre las “partes propias y las “partes comunes, que permitirán suscribir con propiedad este tipo de riesgo.

Asimismo, brindamos un comentario adicional sobre ciertos elementos edilicios, como lo son las puertas externas y los ventanales de las unidades, que se prestan a confusión para comprenderlas dentro de las Partes Comunes o de las Partes Propias.

Por nuestra tarea de analistas del contrato, basados en los conocimientos técnicos y experiencia, consideramos que cuando los textos de pólizas no son taxativos y puntuales, debemos tratar de clarificar sus conceptos sobre los alcances de las coberturas y hacer rever aquellos temas que por sobreentendidos nunca son tratados, pudiendo llevar a confusiones y su aplicación a cometer errores.

Nuestra posición tiene como finalidad, demostrar la necesidad de reformular los textos de los contratos de seguros, unificando criterios para una aplicación más ajustada a derecho.

La Obligación legal de asegurar el consorcio

La Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, en su artículo 8° dice que los propietarios están obligados a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y en el artículo 11° se detallan las obligaciones del administrador, que es el representante de los propietarios, señalando que está obligado a asegurar el edificio contra incendio.

Pero ningún Organismo nacional, municipal o privado, a quienes les debería interesar el tema bajo el aspecto social y/o económico, se han ocupado en analizar la cuestión y nunca han brindado explicaciones puntuales sobre cuáles son las partes de uso común de un edificio en propiedad horizontal y por ende cuáles los valores reales a asegurar.

El artículo 2° establece que: “Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad.”

El contrato de la póliza de incendio de Consorcio de Propietarios, en su artículo 10° sobre Prioridad de la Prestación en Propiedad Horizontal, habla sobre las partes comunes y no sobre las superficies o espacios comunes.

Partes o espacios comunes:

El error de interpretación tiene su origen en las operaciones de compra y venta de unidades de consorcio, pues es normal que entre las partes y/o inmobiliarias, se hable de “superficies“, haciéndose mención que un 30% de ellas son “espacios comunes“.

Pero ello no es tan así, pues al concepto generalizado que las superficies comunes son sólo los: a) vestíbulo de entrada; b) pasillos; c) sótanos; d) portería y otros similares, deben incorporarse a las partes comunes:

  1. la estructura de hormigón armado;

  1. las paredes divisorias de unidades;

  1. todas las maquinarias e instalaciones de los servicios, que no representan “superficies comunes” pero sí “partes comunes” y sus valores deben ser tenidos en cuenta para el aseguramiento.

Si el Administrador del Consorcio para contratar el seguro que obliga la ley, toma como referencia que el porcentaje de las mencionadas “superficies comunes” es del 30%, no se ajusta al valor real de las “partes comunes” del edificio y por ende el Consorcio estará infra-asegurado.

Asimismo si el Administrador adopta ese porcentual llevaría a confusión al copropietario para su seguro individual, pues ante tal posicionamiento podría creer que a su unidad le correspondería el 70% remanente, llegando con ese criterio a sobrevaluar sus partes propias.

Si no se posee una información técnica precisa, es conveniente para obtener una suma asegurada razonablemente ajustada a la realidad que los porcentuales estimados sean invertidos, o sea el Consorcio debería asegurar como “partes comunes” un 70% del valor de la construcción, excluyendo los cimientos.

Detalle de las partes propias:

Entonces vale la pregunta: ¿Qué se entienden por partes propias?

Los rubros que la conforman, salvo que el Reglamento de Copropiedad señale lo contrario, son los siguientes:

a) Revestimientos internos de muros y tabiques que separan la unidad propia de los espacios comunes.

b) Tabiques internos de la unidad.

c) Pisos y cielorrasos.

d) Placares.

e) Artefactos sanitarios, de cocina, termotanques, calefones.

f) Artefactos de aire acondicionado o calefacción (calefactores, radiadores, etc.). No las cañerías que los vinculan con la instalación central.

g) Artefactos eléctricos e instalación eléctrica interna de la unidad desde tablero de entrada, incluido éste.

Sobre los ítems e), f) y g) existen opiniones que consideran a esos artefactos como partes comunes, pero ello debe ajustarse a derecho, pues legalmente son considerados inmuebles por accesión, hallándose comprendidos dentro de las partes propias por sus usos individuales.

Detalle de las partes comunes:

La Ley de Propiedad Horizontal señala que la enumeración que realiza de las partes comunes no es taxativa, posibilitando la inclusión de nuevos rubros, pues las modernas construcciones han incorporado elementos de confort como son los generadores de electricidad, antenas colectivas de televisión, centrales telefónicas, portero-visor, sistemas de detección de incendio, así como también nuevas instalaciones deportivas: gimnasios, piscinas, saunas, canchas de tenis o paddle y otras, para uso exclusivo de los copropietarios.

De acuerdo a lo expresado son consideradas partes comunes, sin hallarse limitadas únicamente a ellas:

1.- Los cimientos, losas, muros maestros, vestíbulos, galerías, solares, sótanos, azoteas, patios, etcétera.

2.- Habitáculos de tanques, maquinarias e instalaciones de los servicios centrales, que comprenden calefacción, sanitarios, eléctricos, gas, teléfonos, televisión, etc.

3.- Unidades de portería y depósitos comunes.

4.- Tabiques y/o muros divisorios de unidades propias.

5.- Ascensores, montacargas y todo artefacto fijo e instalaciones para uso común y sus habitáculos.

Para clarificar los conceptos vertidos, presentamos un cuadro referencial porcentualizado de las partes comunes, conformado por profesionales especializados en construcción de Propiedades Horizontales, que no pretende ser absoluto en sus porcentuales y que según sean las características del edificio en cuestión merecen su específico análisis.

La clasificación, unificación y divulgación de estos conceptos, aportan sustentos técnicos que serán de suma importancia al momento de pactarse el contrato de seguro y además, de esa manera se evitarán los potenciales problemas de interpretación sobre los alcances de la cobertura, ante la ocurrencia de un siniestro de incendio afectando un Consorcio de Propietarios.

CUADRO REFERENCIAL:

EDIFICIO TIPO (CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL)

Porcentajes que se deben asegurar.

P A R T E S C O M U N E S

 

1.- Estructura de hormigón armado (Sin sus cimientos)

14,00 %

2.- Paredes perimetrales, Exteriores y medianeras

2 a 5 %

 

3.- Paredes internas:

 

  1. Entre unidades y espacios comunes

2,00 %

  1. Entre distintas unidades

1,00 %

 

4.- Espacios comunes: Vestíbulo de entrada, pasillos, portería, sótanos, terrazas, sala de máquinas, hueco ascensor, patios, balcones, etc.(variación s/tipo de proyecto) 15 a 30 %

5.- Maquinarias:

 

a) Ascensores

4,00 %

b) Generadores

2,00 %

c) Calderas

1,00 %

d) Tableros eléctricos

0,40 %

e) Bombas

0,30 %

 

6.- Instalaciones:

 

a) Sanitaria y tanque

11,00 %

b) Eléctrica

6,00 %

c) Gas

4,00 %

d) Calefacción

3,00 %

e) Telefónica

0,60 %

f) Televisión

0,60 %

 

Estimación del Porcentaje de PARTES COMUNES 67,00 %

 

 

OBSERVACIÓN: Los porcentuales de las partes comunes y propias, varían de acuerdo al tipo de edificación, ya que si el edificio cuenta con piscina, salón de eventos, quinchos, etc., como es modalidad de construcción en estos últimos tiempos; obviamente las partes comunes se incrementarán.

3.A) SEGUNDO ANÁLISIS

 

¿PARTES COMUNES O PARTES PROPIAS?

Puertas exteriores y ventanas:

Desarrolladas más arriba las diferencias entre las “partes comunes y partes propias”, pasaremosa explicitar las variadas interpretaciones para su calificación como partes comunes o propias de los elementos mencionados.

Los ventanales y puertas de las unidades, que separan una unidad propia de los espacios comunes -de aire y luz y/o pasillos- respectivamente, ante un siniestro de incendio, entran en un área de difícil encuadramiento.

Obsérvese que la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal en su artículo 2° establece que: “Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad.”. (El subrayado nos pertenece).

En las clasificaciones de las partes, el punto 4° determina que las Partes Comunes se limitan a tabiques y/o muros divisorios de unidades propias.

El ítem a) determina que son Partes Propiaslos revestimientos internos de muros y tabiques que separan la unidad propia de los espacios comunes.

 

Pero al mismo tiempo surge una primera inquietud: ¿Qué se entiende por “revestimientos”?

Esta pregunta no tiene una respuesta clara dentro de la técnica constructiva y por ende plantea ante el siniestro, un problema para determinar sus alcances de cobertura.

OPINIONES:

Ante un siniestro de Incendio las opiniones de los colegas difieren y se dividen en tres posicionamientos:

1.- Unos entienden que son partes comunes, pues las consideran como prolongación de muros, pasillos y/o vestíbulos.

2.- Otros opinan que deben ser consideradas partes propias, por aquello que son de uso individual permanente y con mantenimiento exclusivo de cada copropietario.

3.- Existen los terceros que en forma salomónica piensan que pertenecen el 50% a cada una de ellas, o sea el sector externo a las partes comunes y el sector interno a las partes propias.

Previo a nuestra opinión, deseamos dejar asentadas algunas argumentaciones para tratar de dilucidar el tema con propiedad.

Ante situaciones conflictivas y falta de jurisprudencia, para arribar a soluciones de equidad, la sociedad desde siempre se ha basado en los usos y costumbres.

Por ello presentamos algunas circunstancias habituales y que ponemos a consideración para su análisis:

a) Existen propietarios que colocan en sus unidades puertas blindadas con cerraduras especiales y ello no es objetado por la comunidad de copropietarios, pues el único requisito formal que se exige es mantener la armonía edilicia.

b) Cuando se afecta un ventanal en su vítrea, en su cortina de enrollar o en su funcionamiento y/o una puerta de acceso a la unidad, el propietario damnificado no presenta el reclamo al Consorcio, lo asume en forma individual.

c) Ante un robo en una unidad, las reparaciones o reposiciones de puertas y ventanales forzados para consumar el hecho delictivo, el propietario afectado no presenta el reclamo al Consorcio.

d) Si se posee seguro de robo, el propietario presenta su reclamo a la Entidad Aseguradora quien lo reconoce y cubre en su totalidad, pues considera que ese propietario tiene interés asegurable sobre las partes afectadas y esas eventualidades son de interés individual y no de interés colectivo del Consorcio.

Por todo ello entendemos que las definiciones que desarrollaremos, pueden ser una base a perfeccionar con diálogos y análisis de las partes interesadas.

Nuestro criterio es que la misma diferencia, por las cosas que separan, califican a las partes en comunes o propias:

  1. si separan entre sí unidades propias, son partes comunes,

b) si separan unidades propias de espacios comunes, son partes propias.

Consideramos que tanto el ventanal como la puerta de una unidad, forman un todo compacto imposible de dividir y por ello ante la eventualidad de un incendio, el espíritu que debe primar es el de no perjudicar con análisis técnicos que marginan el sentido de la equidad y pueden derivar en un perjuicio económico al asegurado.

Conclusión.

Nuestra síntesis es la siguiente:

Partes comunes: Son los componentes edilicios que se hallan al alcance de uso generalizado y permanente de la comunidad de copropietarios -salvo los expresamente determinados como “partes comunes de uso exclusivo”- y con mantenimiento permanente por parte del Consorcio de Copropietarios.

Partes propias:Son los componentes edilicios y mejoras incorporadas, que se hallan al alcance de uso individual permanente y con mantenimiento exclusivo de cada copropietario.

Por todo lo expuesto, entendemos que ante la ocurrencia de un siniestro de incendio, para la determinación de daños y valores en riesgo, puntualmente los ventanales y las puertas de las unidades, deberían ser comprendidos dentro de la cobertura como “partes propias”.

Mario Bosco
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Un Comentario »

  1. marta lattes 31 Julio, 2019 at 23:57 - Reply

    si un inquilino sigue guardando su moto de gran cilindrada en un comedor con cocina integrada o sea cera de la cocina de gas y al que se le ha dicho que no puede guardarla, ademas cuando la entra al edificio con el ancho del manubrio golpea la puerta donde estan los once medidores, no es un peligro guardar la moto en un lugar cerrado. me genera mucho temor

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