YA TIENE MARCO NORMATIVO LA COBERTURA DE PRE-HORIZONTALIDAD

La modificación introducida por el artículo 2071 (capítulo de pre horizontalidad), en el nuevo Código Civil, abrió una importante oportunidad en el mercado de seguros. Si bien algunas compañías ya estábamos operando ese seguro obligatorio, los desarrolladores -con distintas excusas- evitaban cumplir con la citada obligación, salvo cuando el comprador se lo requería.

La reciente Resolución de la Superintendencia número 40.925, aprobó con carácter general un seguro para cumplir con la obligación del citado artículo.

La disposición establece un seguro genérico, para el desarrollo y certificados individuales, para cada comprador, donde se pueden adaptar a las características de operación. Este seguro, si los operadores deciden cumplir con la obligación legal, podrá impulsar el mercado inmobiliario, dando mayor certeza a los compradores de desarrollos inmobiliarios, comúnmente llamados compra en pozo. 

El mercado inmobiliario está sufriendo una verdadera revolución. Por un lado la reforma de la ley de alquileres en CABA, y por otro la aparición de los créditos ajustados por UVA, para la compra de inmuebles. Finalmente, la flexibilización encarada por el BCRA para las garantías preferidas, con el fin de agilizar los prestamos intermedios para los desarrolladores, que ha generado en los bancos un creciente interés en participar en préstamos intermedios para desarrolladores, tomando como garantías los boletos de compraventa, o contratos de aportes al fidecomiso, para compra de una unidad. El código civil receptó el tema del riesgo para el comprador inversor, ante el fracaso de la operación inmobiliaria, incorporando el art 2071 y cc.

¿Qué dice el artículo 2071 del código civil y comercial?: “Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.

El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante”.

Los cambios mencionados,  traerán cambios en el mercado inmobiliario, un cambio frente a la oferta (desarrolladores) y demanda (adquirentes) , quienes ya no solo colocarán los mayores porcentajes del desarrollo, a inversores conocidos, con capacidad de pago conocida, sino que lo harán a compradores finales, a quienes si no le entregan el seguro en cuestión, se verán privados de poder reclamar el cumplimiento de las prestaciones comprometidas por el adquirente de la unidad, con los riesgos de desfinanciación del emprendimiento en cuestión.

También, posiblemente, produzcan cambios en las tipologías a construir para atender esas nuevas demandas. Pondrán en la mira de los desarrolladores, ya no solo el inversor inmobiliario, o las parejas, de doble ingreso sin hijos, con una alta capacidad de ahorro, sino que incorporan a las familias de ingresos medios.

La competencia por la demanda de unidades, pasando del inversor al usuario final de la unidad, cambia el foco del atractivo, donde ya no será la potencial apreciación del valor de la unidad, desde la etapa “Friends and family”, al precio de venta final, con la unidad construida y escriturada, a un comprador, donde los plazos de pago, y el crédito hipotecario posterior, serán una variable muy importante, además de ser  más receloso, por el destino de sus ahorros, cuyo destino final será la obtención de la unidad habitacional para su familia e hijos.

Este nuevo comprador, se fija en otros parámetros, ya que está invirtiendo sus ahorros, y si bien no es un comprador profesional, seguramente recurrirá a asesoramiento legal o de un profesional matriculado, para conocer los riesgos o complicaciones, que podrían surgir, ante los reclamos al desarrollador / constructor, frente a la posibilidad del fracaso de la operación. Sobre todo en contratos complejos como son fidecomisos inmobiliarios, ergo incluye esta operación muchos aspectos de la ley de defensa del consumidor, y las solidaridades que ello implica.

En cambio, el inversor confía en su capacidad de análisis, de la calidad del desarrollador y los riesgos inherentes a esta contratación, y como el seguro, incrementa su costo de adquisición, ergo disminuye la rentabilidad esperada, no siempre es una opción, salvo inversores institucionales.

Obviamente este seguro obligatorio, estaba disponible desde ya hace un tiempo, y no era necesario un seguro específico, si bien nuestra compañía había presentado el 15 de marzo ppdo. un plan muy similar al aprobado ahora por la SSN en carácter de resolución general y era adquirido no por todos los desarrolladores, ni para todos los compradores. Esperemos que eso cambie.

Tanto el análisis para la suscripción, como la redacción de las condiciones particulares, por tratarse de un seguro de caución, que es un contrato accesorio de un contrato principal,  están atadas a la redacción del contrato original, ya sea un boleto de compraventa, un contrato de adhesión a un fidecomiso, o la constitución de un fidecomiso al costo, donde se definen temas tales como la definición del fracaso de la operación, y la tasa de interés retributiva, entre otros aspectos, es decir, un traje a medida,

La medida de la prestación (suma asegurada) está definida por la integración de dinero que va haciendo en comprador más una tasa de interés retributiva, fijada en el contrato, en función de la  carpeta

Atento a las complejidades que tiene este tipo de suscripción, ya los criterios de mejoramiento que propiciamos, nuestra compañía recientemente incorporó dentro de las condiciones de suscripción, la instalación de una cámara IP, en el predio del desarrollo y con un software de análisis de imágenes (actualmente en etapa de prueba, versión beta), los cual nos permite controlar el avance de la misma, que es un elemento muy necesario para control de riesgo, integrando innovación de producto, con innovación tecnológica.

Hildo Cuffia

Asesor del Directorio

Prudencia Seguros