A raíz del derrumbe de un edificio en Villa Gesell, ocurrido a principios de noviembre, este artículo analiza las coberturas de seguros que aplican en situaciones de riesgo estructural. Desde las pólizas integrales de consorcio hasta los seguros CAR, y se destacan las condiciones necesarias para una correcta suscripción y protección ante eventualidades.
Por Juan Manuel Contrera, Gerente Técnico de Riesgos Corporativos de La Holando Sudamericana.
Como definición básica del Seguro Integral de Consorcio, como bien dice su nombre, es un tipo de seguro que cubre los daños que se puedan sufrir en un consorcio. Entre las coberturas que se pueden contratar están: Incendio, Robo, Responsabilidad Civil, Cobertura para ascensores, Cristales y equipos electrónicos entre otros adicionales.
No es el objetivo de este artículo hacer una descripción de un producto muy conocido por todo el mercado, sino dar un pequeño marco de las condiciones de suscripción y coberturas que deben ser tomadas en cuenta raíz del derrumbe ocurrido en la ciudad costera de Villa Gesell.
Todos los productos de Integral de consorcio comercializados del mercado cubren los daños producidos por incendio y/o explosión y/o rayo sobre bienes, muebles o inmuebles de terceros linderos originados en hechos privados imputables al asegurado según los términos de la cobertura de Incendio. Sin embargo, nos vamos a enfocar sobre las coberturas que afectan al edificio, entendiendo por edificio a los adheridos al suelo en forma permanente, sin exclusión de parte alguna. No vamos a tomar en cuenta instalaciones adicionales.
Claramente, si hablamos de consorcio y del derrumbe de Villa Gesell, podemos ver que se trata de una situación o cobertura de derrumbe la que quedó afectada; y como complemento lo relacionado con remoción de escombros y responsabilidad civil.
En el mercado actual tenemos tres escenarios relacionados con derrumbe de propiedad horizontal: hay pólizas donde está excluido explícitamente, otras que lo incluyen sin restricciones y otras que lo incluyen con una clausula específica. Tenemos que diferenciar el derrumbe a consecuencia de un evento de la naturaleza, y el derrumbe de un edificio por vicios en la estructura, remodelaciones o fallas en el diseño.
Hay aceptación en el mercado para cubrir las pérdidas o derrumbes a consecuencia de un factor externo, como un terremoto, huracán, alza de aguas, desprendimiento de tierras, etc. Es decir, un evento ajeno a la construcción o al diseño de la estructura.
La diferencia de apreciación del mercado se da cuando son causas ajenas a este factor externo; ya que las causas de un derrumbe de edificio pueden ser diversas y, generalmente, son el resultado de una combinación de factores. Dentro de estos factores podemos considerar los más importantes como defectos en el diseño estructural (Si el diseño no toma en cuenta factores como la carga máxima, los efectos de terremotos o vientos fuertes, o si se utiliza un cálculo incorrecto para la resistencia de materiales, el edificio puede colapsar), uso de materiales de baja calidad, errores de construcción como conexiones incorrectas, armado deficiente de las vigas o errores en el vertido de concreto. Además, una falta de mantenimiento, la carga excesiva o modificaciones no planificadas adecuadamente son errores que debilitan el edificio y pueden provocar derrumbes.
Sin entrar en mayores detalles sobre el derrumbe de Villa Gesell y solo recopilando la información pública que circula por los medios de comunicación; podemos asumir que un factor determinante en el derrumbe fue la remodelación que se estaba llevando a cabo.
Entonces, sin hacer un análisis del siniestro ni la cadena de eventos de este derrumbe en particular, entendemos que el enfoque del seguro tiene que caer sobre una póliza CAR o Todo Riesgo Construcción de la empresa que estaba llevando a cabo la remodelación; más que en una póliza de Integral de Consorcio que puede o no tener derrumbe cubierto dentro de sus condiciones.
Una póliza CAR tiene por objeto mantener indemne al contratista en los daños que puedan ocurrir en las distintas etapas de construcción, incluyendo la responsabilidad civil extracontractual por daños materiales y daños a personas. No vamos a entrar en una descripción detallada de la póliza CAR, pero sí mencionar las coberturas que evidentemente quedan afectadas en un derrumbe como los daños materiales a los bienes asegurados, la responsabilidad civil y la remoción de escombros.
Para entender un siniestro, tenemos que empezar por la suscripción del contrato; y una póliza CAR requiere de información completa y documentada y experiencia del suscriptor; por lo tanto, la información o factores mínimos que tenemos que considerar para suscribir una CAR son los siguientes:
1) Experiencia e información de la empresa constructora.
2) Cálculos estructurales de obra a cargo de un ingeniero civil garantizando la estabilidad de la obra.
3) Estudios de suelo y de edificaciones linderas.
4) Dirección de obra y construcción a cargo de un arquitecto/contratista.
5) Planimetría de la obra a refaccionar.
6) Valores del contrato y sumas aseguradas acorde.
Es necesario contar con toda esta información documentada para lograr un mayor entendimiento del riesgo. Esto requiere invertir tiempo en la preparación, recolección de documentos y también en el campo, donde podemos encontrar toda la información de la obra y con algunos detalles comprobar la experiencia real del contratista.
Más allá de los valores del contrato, que es lo que va a determinar la suma asegurada y los correspondiente sublimites, tenemos que evitar lidiar con el infraseguro para tener una cobertura acorde con la magnitud de la obra y el riesgo; no caer en la simpleza de ofrecer solamente una responsabilidad civil para cumplir con las normativas vigentes donde vamos a tener un límite insuficiente ante una situación catastrófica.
Debe tenerse presente que quien va a construir asume la responsabilidad de los daños emergentes, y las leyes buscan proteger a los linderos e imponer controles para poder proyectar las soluciones constructivas que resulten más seguras para el conjunto de la sociedad. Los riesgos inherentes a este tipo de obras pueden ser disminuidos solamente por la diligencia y experiencia de los profesionales participantes tanto en el proyecto como en la ejecución y monitoreo de lo ejecutado conforme el avance de las tareas. De ahí la importancia de la información sobre la experiencia y capacidad del contratista.
Nuestra función o colaboración, dentro de la industria del seguro, es poder ofrecer un producto que no solo cumpla con el mínimo con las normativas si no que le permita al constructor tener una protección adecuada por los daños que pueda ocasionar ya sean propios, en la propiedad a trabajar o a terceros.
