Claves del Fideicomiso Inmobiliario

Guillermo Arturi es abogado por la Universidad de Buenos Aires, maestrando de la Universidad Notarial Argentina, titular del Estudio Arturi & Asociados, especializado en fideicomisos aplicados al desarrollo de negocios. 

Es autor de «Fideicomiso. Aplicaciones y Soluciones», de Editorial Di Lalla. La obra desarrolla la figura del fideicomiso desde una vertiente eminentemente práctica sin estar su tratamiento vinculado a un desarrollo documental del mismo. Pone a disposición de sus lectores una explicación clara y precisa de su posible aplicación en diferentes tipos de negocios.

Desarrollos inmobiliarios, agrícola – ganaderos, turísticos y reconversión de empresas son algunos de los temas ejes que se encuentra en la obra.

Fideicomiso. Aplicaciones y Soluciones está destinado a un público general interesado en planificar el patrimonio familiar, reconvertir empresas, así como también a desarrolladores de real estate, empresarios, productores, contadores, administradores de empresas, abogados y escribanos.

Por gentileza del Dr. Arturi, El Seguro en Acción sortea entre sus lectores dos ejemplares de esta obra.

En el siguiente artículo, Arturi analiza la figura del fideicomiso en una de sus aplicaciones.

Especial para El Seguro en Acción

Por Guillermo Arturi

Cuando se habla de fideicomiso inmobiliario la primera asociación que surge es con la construcción de edificios, pero son pocos los que saben cómo funciona, cuáles son sus claves, qué beneficios tiene y más aún, qué otros tipos de fideicomisos inmobiliarios existen.

Para empezar, un fideicomiso es un contrato por el cual una persona, el fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra persona, el fiduciario, quien estará obligado a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condiciónal fideicomisario.

Vamos a ver un ejemplo de un fideicomiso inmobiliario: uno o varios inversores (fiduciantes) toman la decisión de llevar a cabo la construcción de un edificio, para lo cual se comprometen a realizar aportes de fondos conforme a un cronograma preestablecido. Por otro lado, el fiduciario será quien administre dichos fondos a los fines de adquirir el terreno y llevar a cabo la gestión integral del negocio.

Concluída la obra se la afecta al Régimen de Propiedad Horizontal y se pueden adjudicar las unidades funcionales o venderlas, conforme lo establecido en el contrato.

Tomando como base este esquema general de fideicomiso inmobiliario podemos afirmar que existen tantas formas de estructuración como posibles negocios.

Por ejemplo, pueden convivir en un mismo fideicomiso distintos tipos de fiduciantes: los que aportan los fondos necesarios para solventar la compra del terreno y los gastos iniciales; los que hacen aportes para el inicio de la obra, recuperando su inversión en un plazo determinado a cambio de una renta establecida;los que aportan conforme a un cronograma preestablecido los fondos necesarios para proseguir con la obra hasta su finalización y la posterior adjudicación o venta de las unidades funcionales. En este ejemplo cada fiduciante hace un tipo distinto de inversión o negocio.

Como ya hemos anticipado existen otras tipologías de fideicomisos inmobiliarios, que se diferencian de los tradicionales que contemplan la construcción y comercialización de un edificio.

Una de las variantes del negocio inmobiliario es constituir el fideicomiso con el objeto de proceder al alquiler de departamentos y / o locales. Un caso conocido es el del Fideicomiso La Favorita, el cual creara un antecedente judicial en relación al modo de pago del impuesto a las ganancias por parte del fideicomiso y los fiduciantes – beneficiarios. En este caso se constituyó el fideicomiso a los fines de optimizar la administración del inmueble alquilando los metros cuadrados a retailers.

Este tipo de fideicomiso facilita la administración de alquileres.

También es de aplicación a los negocios inmobiliarios el fideicomiso de garantía, el cual asegura el cumplimiento de las obligacionescon unadinámica que permite una pronta recuperación de lo debido a un bajo costo si lo comparamos con la hipoteca. Es una garantía autoliquidable poco utilizada pero que debería ser considerada a los fines de lograr una optimización del proceso de recupero.

Más allá de las características particulares de cada uno de los negocios existen elementos comunes que nos permiten apreciar las ventajas de todos los fideicomisos.

Algunos de los beneficios más importantes son:

  1. Blindaje patrimonial: el patrimonio fiduciario sólo responderá frente a sus propios acreedores, es decir, que no podrá ser atacado por los acreedores personales del fiduciario ni de los fiduciantes. A la inversa, los patrimonios personales del fiduciario y de los fiduciantes no podrán ser agredidos por los acreedores del patrimonio fiduciario. Podemos decir que con el fideicomiso se crea una verdadera caja de seguridad jurídica.
  • Es un sistema operativo que puede ser utilizado como plataforma para el desarrollo de todo tipo de negocios, otorgando una flexibilidad que permite la adaptación del mismo a los requerimientos de la coyuntura y de cada negocio en particular, pudiéndose desarrollar una estructura acorde a sus necesidades.
  • Como en el caso del Fideicomiso La favorita, cuando los fiduciantes desempeñan también el rol de beneficiarios y son residentes en el país el impuesto a las ganancias es afrontado en base a la alícuota que les corresponde a ellos y no al fideicomiso como sujeto empresa, lo cual puede llegar a configurar un monto a pagar cuantitativamente menor.
  • La posibilidad de ceder la posición contractual, en forma total o parcial, por parte de los fiduciantes brinda la oportunidad de transferir participaciones en forma sencilla y ágil.

Hemos visto a lo largo de la presente nota algunas aplicaciones posibles del fideicomiso a diferentes negocios inmobiliarios y varios de sus beneficios y ventajas comunes a todas las variantes, con el fin de invitar a pensar las posibilidades que nos da esta plataforma que desafía los límites de aquellos contratos homogeneizados por una estructura legal que no da lugar al diseño a la medida del negocio.

Guillermo Arturi

fideicomisoynegocios.com

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