Nueva ley de alquileres y Seguros

Especial para El Seguro en Acción

Por Hildo Cuffia, Asesor del Directorio de Prudencia Seguros

Desde el miércoles 1° de julio 2020 rige la nueva ley de alquileres que, entre otras novedades, introduce cambios en la actualización del valor de los alquileres, el pago de expensas (definiendo cuales son ordinarias y cuales extraordinarias), y crea el Programa Nacional de Alquiler Social. La ley es de aplicación inmediata para los contratos nuevos con destino a vivienda que se celebren a futuro.

Esta nueva ley de alquileres ha traído importantes novedades al sector, en lo referido a alquileres con destino a vivienda; como la extensión del periodo del contrato de dos a tres años, o el reconocimiento de la actividad del corredor inmobiliario; en materia impositiva, la necesidad de registrar el contrato en la AFIP (la obligación de declarar los ingresos al fisco ya existía, pero con bajo cumplimiento y nada de control), si bien desde que se permitió descontar de ganancias el valor del alquiler hasta un monto, aumentó la cantidad de contratos declarados.

Otras novedades fueron las modificaciones del Código Civil en lo atinente a el domicilio constituido, habilitando una dirección electrónica como domicilio constituido (no solo para los alquileres), y la modificación de la ley de convertibilidad, en lo que hace a las actualizaciones periódicas vía índices (indexación del contrato).

Incertidumbre

La nueva ley ha incorporado algunas incertidumbres.

El ajuste de valor futuro del canon locativo (monto del alquiler), ajustable por un índice, en lugar de una suma determinada libremente por las partes, es una incertidumbre tanto para propietarios como inquilinos, sobre todo con la historia argentina de manipulación de las estadísticas oficiales, esos índices pueden ser políticos, tanto el índice de precios, como el índice de salarios, para mostrar una inflación no real, o un recupero salarial inexistente.

Además, no hay un valor cierto para las garantías, más allá del valor inicial, y las garantías no se exceptuaron del régimen de la ley de convertibilidad y prohibición de ajustar por inflación.

¿Qué pasará con las empresas que comercializan fianzas comerciales, actualmente sin ningún tipo de control? La ley establece que se hará una reglamentación oficial que regule su actividad. Pero la misma no ha sido publicada al momento de elaborar este artículo, y estas empresas siguen ofreciendo sus servicios, en detrimento del mercado de seguros, muy regulado y contralado, no solo en los aspectos técnicos de sus productos, sino además respecto de solvencia y liquidez, y cumplimiento de pagos de impuestos y contribuciones. Esto significa una competencia desleal y riesgosa para el consumidor.

La gran duda es: ¿podrán operar igual, o deberán esperan que se regulen sus contratos (como están reguladas los textos de las pólizas de seguros)? Lo mismo respecto de su solvencia y liquidez, frente a las promesas que comercializan, que hoy nadie controla, en cambio sí estamos controladas y supervisadas las compañías de seguros y los bancos

Una vez regulado este punto, ¿que pasará con aquellas empresas que no cumplan y/o no puedan adaptarse a las regulaciones?

¿Qué pasará con los contratos de garantía emitidos o los contratos donde participaron como afianzadores?

Otro aspecto a tener en cuenta es que la nueva ley otorgó un reconocimiento importante a los intermediarios (corredores inmobiliarios), y con ello también les da la responsabilidad por su accionar ante las partes y frente a la ley de Defensa del Consumidor, y en caso de recomendar estas empresas, por haber chequeado su solvencia y liquidez.

Por otra parte, ¿una garantía equivalente a 5 meses será suficiente garantía para el propietario? A nuestro criterio, NO.

Por el momento estamos recibiendo muchas consultas vía email, la web o las redes, ya que nuestra compañía ha estructurado 2 planes teniendo en cuenta diferentes necesidades, tanto de inquilinos como de propietarios, con el fin de que las artes vean cual se adapta mejor a sus necesidades.

Finalmente, a modo de resumen, quisiera indicar los principales puntos de la ley:

  Principales puntos de la Ley N° 27.551:

  • El índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).
  • El plazo mínimo de la locación de inmueble serán tres años.
  • El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler donde el propietario deberá devolverlo al valor del último año de alquiler.
  • Introduce la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí con cargo al locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.
  • El locatario no tiene a su cargo el pago expensas comunes extraordinarias ni aquellos gastos inherentes a la propiedad como Impuesto inmobiliario, Alumbrado público y otros gastos municipales, etc.
  • Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).
  • Faltando 3 meses para finalizar el contrato cualquiera de las partes puede convocar a la otra a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio o negativa del locador de llegar a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato sin pagar la indemnización correspondiente.
  • Se incorpora la posibilidad de constituir un domicilio electrónico para las notificaciones fehacientes de manera de agilizar las comunicaciones entre las partes del contrato.
  • Se establece que previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres el locador debe intimar fehacientemente al locatario. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida.
  • Para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa se establece que el Poder Ejecutivo Nacional, en forma concertada con las Provincias y la CABA, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo.
  • En los casos de desalojo el procedimiento de mediación prejudicial deja de ser optativo para el reclamante como hasta ahora y pasa a ser obligatorio.
  • Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo. No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP)
  • Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
  • La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje conforme a la legislación local.
  • Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.

Enlace a la Ley 27551 publicada en el Boletín Oficial (https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/231429/20200630)

Cabe destacar, que, al mismo tiempo, continúa vigente el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 320/20, que entre otras medidas congela el precio de los alquileres, prorroga los contratos y suspende los desalojos hasta el 30 de septiembre.

Enlace al DNU 320/2020

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