PREHORIZONTALIDAD: SEGURO OBLIGATORIO SEGÚN EL NUEVO CÓDIGO

FERNANDEZ BLANCOEl Código Civil y Comercial en su Capítulo 10 del Título V denominado “Prehorizontalidad”, estipula en su artículo 2070 que “los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capitulo”

A continuación en el artículo 2071 señala que “Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.”

“El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.” [1]

Se trata de una cobertura original obligatoria entre privados, en la que los asegurables (compradores o inversores) tendrán derecho a exigírselo a quien deba contratarlo.[2] Por otra parte resulta de interés destacar que contrariamente a lo que ocurre en la actualidad, el nuevo Código incluye dentro del concepto de propiedad horizontal, en su artículo 2073, a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos y cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente del destino de uso del mismo.

El citado artículo 2071 no señala qué tipo de cobertura será de aplicación en estos casos, pero atento al contenido del mismo parece razonable pensar que un seguro de Caución, podría satisfacer correctamente sus exigencias.

Sin embargo, no existe en la actualidad un diseño de póliza de Caución que contemple con precisión el aumento de la suma asegurada en concepto de intereses, tal como está previsto en el artículo bajo análisis, intereses que por otra parte deberían estar previstos en los contratos que suscriban los obligados con los adquirentes. No obstante, hay quienes sostienen que la Póliza de Ejecución de Contrato puede dar cumplimiento a los requerimientos del artículo bajo análisis, por contemplar incrementos de sumas aseguradas y se encuentran dispuestos a ofrecer la cobertura.

El nuevo Código Civil y Comercial se encuentra vigente desde el 1º de agosto ppdo. y conforme la redacción del artículo 2070, están obligados a tomar la cobertura no sólo los responsables de nuevos emprendimientos, sino también aquellos cuya construcción se encuentre en proceso y aún no hayan sido constituidos en propiedad horizontal.

Entre tanto, algunas empresas dedicadas a la construcción, que no consideran utilizables los actuales modelos de pólizas aprobadas, están pensando incluir en los contratos que suscriban antes de que se encuentre disponible la póliza de Caución específica, y como adenda en los que se encuentran en curso, una cláusula donde se comprometen a contratar la cobertura a favor de los adquirentes, no bien se encuentre disponible.

 

Dr. Carlos R. Fernández Blanco

Doctor en Ciencias Económicas

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[1] Están excluidos de esta obligación entre otros, los que versen sobre inmuebles del dominio privado del Estado y los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control.

[2] Estarán obligados a contratar esta cobertura como tomadores quienes actúen como Empresas Constructoras, o Fideicomisos o Desarrolladores Inmobiliarios.

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